안녕하세요, 여러분! 오늘은 고령화 사회에서 많은 관심을 받고 있는 "역모기지론"에 대해 알아보겠습니다.
역모기지론은 은퇴 이후 생활비 마련에 중요한 역할을 할 수 있는 금융상품인데요, 많은 분들이 아직 잘 모르고 있거나 오해하고 있는 부분이 많아서 이 주제를 자세히 다뤄보려고 합니다.
역모기지론의 개념
역모기지론이란 주택을 담보로 금융기관으로부터 매월 일정액을 받는 방식을 말합니다.
일반 모기지론은 주택을 담보로 돈을 대출받고 매달 원금과 이자를 갚아나가는 주택담보대출을 의미하는데, 역모기지론은 반대의 개념입니다. 즉, 주택을 담보로 잡고 매달 생활비를 지급받는 것이죠.
한국에서 역모기지론은 시중은행에서도 취급하고 있지만, 대출 기간을 확정해야 하고 대출 만기에는 원금을 상환해야 합니다. 상환하지 못할 경우 주택을 처분해 대출금을 갚아야 하는 부담감이 있기 때문에 많은 사람들이 이용을 꺼리고 있습니다.
그러나 2007년 7월부터 시행된 공적 보증 역모기지론은 한국주택금융공사가 보증을 제공하여, 살고 있는 집에서 평생 거주와 종신연금 지급이 보장됩니다.
역모기지론 상품에 가입할 수 있는 자격
- 해당 주택에서 1년 이상 거주한 만 65세 이상인 1세대 1주택자
- 연령 기준은 부부 모두 만 65세 이상
- 주택법상의 주택이면 모두 해당 (단독주택, 아파트, 연립, 다세대, 다가구 등)
- 주택가격은 시가 6억 원 이하
주의할 점은 실버주택, 오피스텔, 상가는 제외된다는 것입니다.
월지급금의 지급 방식
월지급금은 가입 연령과 주택 가격에 따라 다릅니다. 나이가 많고 주택 가격이 높을수록 받는 월지급금도 많아집니다.
예를 들어, 시가 3억 원의 주택을 기준으로 65세는 약 85만원, 75세는 약 135만원의 월지급금을 받게 됩니다.
| 가입 연령 | 주택 가격 | 월지급금 |
|---|---|---|
| 65세 | 3억 원 | 약 85만원 |
| 75세 | 3억 원 | 약 135만원 |
지급 방식에는 두 가지가 있습니다:
- 균등분할 지급 방식: 매월 동일한 금액을 종신까지 지급받습니다.
- 한도설정 방식: 의료비, 관혼상제비 등 긴급자금이 필요할 경우 대출 한도의 30% 범위 내에서 일시금으로 받을 수 있습니다.
일반 모기지론과의 차이점
역모기지론은 일반 모기지론과 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.
가장 큰 차이점은 소득이 없어도 이용할 수 있다는 점입니다.
또한, 본인 사망 후에도 배우자에게 사망 시까지 동일한 월지급금이 지급됩니다.
이용자 사망 시 대출금 상환은 주택 처분 가격으로 제한되며, 부족분이 발생해도 다른 재산이나 상속인에게 청구권을 행사하지 않습니다.
주택 처분 금액으로 대출금을 회수하고 남는 금액이 있으면 법정상속인에게 지급됩니다.
세제 혜택
정부에서 시행하는 역모기지론은 세제 혜택도 함께 제공됩니다.
기준시가 3억 원 이하이고, 전용면적 25.7평 이하, 연간 소득금액이 1,200만 원 이하인 경우에는 재산세 25% 감면, 대출이자 비용에 대해 200만원 한도의 소득공제, 근저당권 설정 시 등록세 면제 등의 혜택이 있습니다.
주의사항
- 1년 이상 거주하지 않았다거나, 주택 소유자 사망 후 배우자가 소유권 이전 등기 및 채무 인수를 하지 않는 경우에는 대출금을 상환해야 합니다.
- 대출 관련 비용으로는 이자 외에 초기 보증료로 주택 가격의 2%에 해당하는 금액을 최초 대출 시 1회 납부해야 하며, 보증 잔액의 연 0.5%의 연 보증료를 매월 납부해야 합니다.
한국주택금융공사의 역모기지론 활성화 계획
한국주택금융공사는 역모기지론을 활성화하기 위해 대출금을 받았거나 전세보증금이 끼어있을 경우 이를 갚을 수 있도록 수시 인출금을 지원해주기로 했습니다.
예를 들어, 집값이 5억 원인 70세 가입자는 최대 7,635만원까지 인출할 수 있습니다. 다만, 수시 인출금을 사용할 경우 해당 금액을 빼고 연금을 산정하게 되어 다달이 받는 연금이 줄어듭니다.
수시 인출금의 용도는 사실상의 제한이 없습니다. 보건의료비, 관혼상제비, 교육비로만 찾아 쓸 수 있었던 과거와 달리, 도박이나 투기 등의 사행성 자금으로 사용하거나 신용대출을 갚는 용도를 제외하고는 자유롭게 사용할 수 있습니다.
한국주택금융공사는 물가 상승을 반영하여 매년 일정 비율씩 월지급금을 높이는 상품도 곧 선보일 예정입니다. 가입 초기보다 매년 3%씩 연금이 늘어나는 구조입니다.
자주 묻는 질문
Q1: 역모기지론을 이용하면 주택을 잃을 위험이 있나요?
A1: 공적 보증 역모기지론은 주택금융공사의 보증으로 평생 거주와 종신연금 지급이 보장되어 주택을 잃을 위험이 없습니다.
Q2: 역모기지론에 가입하려면 소득 증빙이 필요한가요?
A2: 아니요, 역모기지론은 소득이 없어도 가입할 수 있습니다.
Q3: 배우자가 먼저 사망하면 월지급금은 어떻게 되나요?
A3: 본인이 사망 후에도 배우자에게 사망 시까지 동일한 월지급금이 지급됩니다.
Q4: 세제 혜택은 어떤 것이 있나요?
A4: 기준시가 3억 원 이하, 전용면적 25.7평 이하, 연간 소득금액이 1,200만 원 이하인 경우 재산세 25% 감면, 대출이자 비용에 대해 200만원 한도의 소득공제, 근저당권 설정 시 등록세 면제 등의 혜택이 있습니다.
Q5: 역모기지론을 통해 일시금을 받을 수 있나요?
A5: 네, 의료비, 관혼상제비 등 긴급자금이 필요할 경우 대출 한도의 30% 범위 내에서 일시금으로 받을 수 있는 한도설정 방식이 있습니다.